Per gli interventi che fruiscono del 110% si guarda alla situazione iniziale per i tetti di spesa ma, per il cambio d'uso, è inevitabile valutare l'unità immobiliare alla fine dei lavori. Con riferimento alla quantificazione delle quattro unità residenziali, che permettono all'unico proprietario di un unico edificio di accedere alla detrazione maggiorata, la logica porta a considerare la situazione senza considerare nel calcolo le pertinenze.
Questo ciò che è emerso dalle varie relazioni, sviluppate nel corso di un webinar organizzato il 16 febbraio scorso dall'Istituto per il governo societario (Igs), del presidente Paolo Moretti, avente ad oggetto il superbonus 110%, con la partecipazione, tra i qualificati relatori, anche della dirigente dell'Agenzia delle entrate, Patrizia Claps, alla presenza di quasi mille professionisti.
La giornata è iniziata, dopo i saluti di rito dei rappresentanti di tutti gli ordini professionali (consulenti del lavoro, commercialisti, avvocati e notai), con la relazione della dirigente dell'Agenzia, intervento centrale della giornata, che ha analizzato le recenti modifiche alla disciplina, di cui agli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, a cura della legge di bilancio 2021 (legge 178/2020) e con una precisazione utile, stante la pubblicazione di recenti interpelli non allineati con le dette modifiche; su detto ultimo punto, infatti, la dirigente ha confermato che talune risposte non potevano tenere conto delle più recenti modifiche perché, per il relativo sviluppo, le stesse hanno dovuto tenere conto e rispettare i termini di notifica al contribuente.
Si è preso atto, quindi, della assimilazione degli edifici fino a quattro unità ai condomini e della possibilità, in caso di utilizzo promiscuo dell'immobile, di una riduzione al cinquanta per cento del bonus maggiorato spettante, nonché dei limiti di spesa da considerare per ogni intervento in presenza di interventi sul rischio sismico, da contabilizzare in maniera distinta, come già presentato in un documento di prassi (circ. 24/E/2020), facendo attenzione alla cumulabilità delle detrazioni, sempre possibile se non riferibile ai medesimi interventi.
Sul tema della valorizzazione delle soglie di spesa (o di detrazione, se si parla di efficientamento) è stato confermato che la valutazione deve essere fatta tenendo in considerazione la situazione iniziale del compendio immobiliare, con la conseguenza che se dall'intervento si ottiene una unità in luogo delle due precedenti, le soglie devono essere considerate per due unità; resta valida, al contrario, la valutazione ex post (finale) nel caso di cambio di uso dell'unità immobiliare e, quindi, un intervento importante che comporta il passaggio del classamento da una categoria destinataria della detrazione maggiorata (per esempio, A/2) in un una categoria esclusa (per esempio A/1), comporta l'impossibilità alla fruizione del 110%.
Con riferimento alla esclusione della detrazione maggiorata per gli interventi antisismici eseguiti su unità immobiliari plurifamiliari si deve rispettare quanto indicato in una recente risposta ad un interpello (n. 87/2021) sviluppata dopo l'interlocuzione con il dicastero di riferimento, ma considerando l'evoluzione normativa introdotta dalla legge 178/2020.
Un punto emerso dalle relazioni è quello riferibile alla non remota possibilità che al contribuente possa essere contestata una attività elusiva, o meglio abusiva, finalizzata all'ottenimento della detrazione del 110%, in presenza di operazioni destinate a configurare una fattispecie agevolabile (concessione in comodato di unità posseduta da un soggetto escluso dal 110%), sebbene la stessa Agenzia delle entrate abbia fornito qualche spunto (donazione per costituzione del condominio) in precisi documenti di prassi (circ. 30/E/2020 risposta 4.4.6); sul punto l'indicazione fornita è che la valutazione deve essere analizzata «caso per caso».
Infine, due problemi ancora aperti e sui quali si auspicano futuri chiarimenti.
Il primo riguardante gli oneri, in genere di urbanizzazione, o altre spese comuni a più interventi, ai fini del rispetto delle soglie, per le quali si ritiene corretta anche l'applicazione di un criterio proporzionale, sebbene afferente a un preciso intervento (si pensi al ponteggio necessario per il cappotto ma non per la sostituzione della caldaia) e il secondo concernente le parti «non» riscaldate per un intervento completo su un immobile (quindi che le comprende) giacché una delle condizioni necessarie per poter fruire della detrazione del 110% e, in generale, dell'ecobonus ordinario, è che gli interventi siano eseguiti su un edificio riscaldato.