La manovra 2024 si appresta a penalizzare gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi che hanno beneficiato della detrazione del 110% . Con la pubblicazione della versione finale e bollinata DDL n. 926 del 30/10/2023 (approdato in Parlamento per la prima lettura) risulta oramai certo che l'attacco del Governo - che ha come obiettivo quello di colpire le opere realizzate con intento speculativo e comunque quello di costringere un gran numero di proprietari a “restituire” parte dei benefici ottenuti con l’agevolazione - si svilpperà su due direttrici principali: la tassazione, a determinate condizioni, delle plusvalenze realizzate e la verifica delle rendite catastali.
PLUSVALENZE
L'articolo 18 del testo bollinato, intervenendo sull'art. 67 del TUIR, introduce la tassazione - in via generalizzata - delle eventuali plusvalenze generate dalle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con la detrazione d'imposta del 110% nella forma della cessione del credito o dello sconto in fattura ex art. 121 della legge 77/2020 che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, accompagnata dall’impossibilità (totale o parziale, in base al momento - come vedremo - in cui avviene la cessione) di portare in diminuzione della base imponibile le spese sostenute. Le plusvalenze ralizzate costituiranno reddito imponibile alle imposte personali (IRPEF) e dovranno pertanto essere denunciate - quali redditi diversi - nella dichiarazione annuale del soggetto cedente con la possibilità tuttavia - concessa dall'art. 1 comma 496 della legge 266/205, di optare per l'assoggettabilità delle medesime ad imposta sostituitva del 26% e con il conseguente venir meno dell'obbligo dichiarativo e fermo restando che, al fine della quantificazione della plusvalenza, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sarà rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Ai fini della determinazione della plusvalenza, Il cuore pulsante di questa nuova tassazione risiederà nel meccanismo di indeducibilità delle spese sostenute e divenute oggetto (maggiorate del 10%) di cessione a terzi e/o sconto in fattura: quest'ultima difatti sarà a due velocità: integrale per i primi cinque anni; ridotta del 50% a partire dal sesto anno.
PLUSVALENZE
L'articolo 18 del testo bollinato, intervenendo sull'art. 67 del TUIR, introduce la tassazione - in via generalizzata - delle eventuali plusvalenze generate dalle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con la detrazione d'imposta del 110% nella forma della cessione del credito o dello sconto in fattura ex art. 121 della legge 77/2020 che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, accompagnata dall’impossibilità (totale o parziale, in base al momento - come vedremo - in cui avviene la cessione) di portare in diminuzione della base imponibile le spese sostenute. Le plusvalenze ralizzate costituiranno reddito imponibile alle imposte personali (IRPEF) e dovranno pertanto essere denunciate - quali redditi diversi - nella dichiarazione annuale del soggetto cedente con la possibilità tuttavia - concessa dall'art. 1 comma 496 della legge 266/205, di optare per l'assoggettabilità delle medesime ad imposta sostituitva del 26% e con il conseguente venir meno dell'obbligo dichiarativo e fermo restando che, al fine della quantificazione della plusvalenza, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sarà rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Ai fini della determinazione della plusvalenza, Il cuore pulsante di questa nuova tassazione risiederà nel meccanismo di indeducibilità delle spese sostenute e divenute oggetto (maggiorate del 10%) di cessione a terzi e/o sconto in fattura: quest'ultima difatti sarà a due velocità: integrale per i primi cinque anni; ridotta del 50% a partire dal sesto anno.
Risultano esclusi dal perverso meccanismo testè delineato gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale ultimo periodo.
La novella si palesa solo apparentemente di facile applicabilità. Nella realtà fattuale possono determinarsi difatti svariate problematiche di tipo operativo, come nel caso classico di superbonus fruito da soggetto diverso dal proprietario. Circostanza quest'ultima che si verifica, ad esempio, allorquando i lavori agevolati sono stati effettuati dal conduttore preventivamente autorizzato dal proprietario. Il proprietario che deciderà di vendere l’immobile entro il termine di dieci anni dalla fine dei lavori dovrà acquisire difatti dal conduttore, ai fini del calcolo della plusvalenza, tutta la documentazione necessaria a determinare in quale misura il conduttore abbia fruito della cessione del credito o dello sconto in fattura.
Si evidenziano infine le seguenti casistiche di disapplicazione parziale od integrale della nuova normativa:
a) la fruizione del superbonus mediante detrazione in dichiarazione determina la rilevanza al 100% delle spese sostenute nella quantificazione della plusvalenza realizzata in caso di cessione;
b) il sostenimento di spese diverse da quelle superbonus (ossia non agevolate per effetto dell’articolo 119 del Dl n. 34/2020) non fa scattare la nuova ipotesi di tassazione;
c) il sostenimento di spese superbonus ad aliquota diverse rispetto al 110% (ad esempio, il 90% per gli interventi 2023 ai condomini o alle villette ovvero 70% per le spese condominiali 2024) fa rientrare la cessione nella nuova disciplina ma rende totalmente deducibili i costi sostenuti.
a) la fruizione del superbonus mediante detrazione in dichiarazione determina la rilevanza al 100% delle spese sostenute nella quantificazione della plusvalenza realizzata in caso di cessione;
b) il sostenimento di spese diverse da quelle superbonus (ossia non agevolate per effetto dell’articolo 119 del Dl n. 34/2020) non fa scattare la nuova ipotesi di tassazione;
c) il sostenimento di spese superbonus ad aliquota diverse rispetto al 110% (ad esempio, il 90% per gli interventi 2023 ai condomini o alle villette ovvero 70% per le spese condominiali 2024) fa rientrare la cessione nella nuova disciplina ma rende totalmente deducibili i costi sostenuti.
RENDITE CATASTALI
Con la Manovra arriva infatti la possibilità per l’Agenzia delle entrate di effettuare controlli mirati per verificare se è stata richiesta la variazione della rendita quando gli interventi effettuati con la maxi agevolazioni hanno comportato un aumento del valore dell’immobile. Di fatto una stangata sull’IMU (quando si tratta di seconde case). La variazione della rendita catastale dell’immobile va presentata obbligatoriamente entro 30 giorni dal termine dei lavori quando la tipologia di interventi realizzati comporta di fatto un incremento del valore dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione. Sono casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:
- la riqualificazione di immobili collabenti;
- l'accorpamento di unità immobiliari;
- l'ampliamento con realizzazione di nuova cubatura o con recupero del sottotetto;
- la realizzazione di nuovi servizi;
- l'installazione di un ascensore.
Si aggiunge a questa lista, in caso di "superbonus", la realizzazione dei lavori che hanno impatto sulla classe energetica, dato che migliorano le caratteristiche termiche dell’edificio, come pure i lavori di consolidamento.
In caso di recupero di immobili collabenti, in particolare, si passa a fine lavori da un immobile privo di rendita ad immobile per uso abitativo che probabilmente si troverà classificato in categoria A/2. Aumenti anche per le rendite delle villette, anche senza salto di classe, mentre possono passare di categoria anche tutti gli immobili funzionalmente autonomi in precedenza qualificati come immobili di tipo economico, che a fronte della realizzazione di nuovi impianti e miglioramento delle caratteristiche termiche posso passare in A/2. Ed andrà pure necessariamente rivista la rendita degli appartamenti in condomini nei quali, oltre alla riqualificazione dal punto energetico, sono stati inseriti gli ascensori come interventi trainati. Per tutti gli immobili riqualificati con il Superbonus, oltre 430 mila secondo gli ultimi dati dell’Enea, scatteranno dunque i controlli a tappeto grazie alla possibilità per le Entrate di incrociare i dati del Catasto con quelli delle comunicazioni inviate all’Enea. Le novità sono contenute nell’art. 11 dell’ultima bozza disponibile della legge di Bilancio, dal titolo “Misure in materia di variazione dello stato dei beni”. Il testo prevede che l’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus verifichi, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente nel catasto dei fabbricati.
Con la Manovra arriva infatti la possibilità per l’Agenzia delle entrate di effettuare controlli mirati per verificare se è stata richiesta la variazione della rendita quando gli interventi effettuati con la maxi agevolazioni hanno comportato un aumento del valore dell’immobile. Di fatto una stangata sull’IMU (quando si tratta di seconde case). La variazione della rendita catastale dell’immobile va presentata obbligatoriamente entro 30 giorni dal termine dei lavori quando la tipologia di interventi realizzati comporta di fatto un incremento del valore dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione. Sono casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:
- la riqualificazione di immobili collabenti;
- l'accorpamento di unità immobiliari;
- l'ampliamento con realizzazione di nuova cubatura o con recupero del sottotetto;
- la realizzazione di nuovi servizi;
- l'installazione di un ascensore.
Si aggiunge a questa lista, in caso di "superbonus", la realizzazione dei lavori che hanno impatto sulla classe energetica, dato che migliorano le caratteristiche termiche dell’edificio, come pure i lavori di consolidamento.
In caso di recupero di immobili collabenti, in particolare, si passa a fine lavori da un immobile privo di rendita ad immobile per uso abitativo che probabilmente si troverà classificato in categoria A/2. Aumenti anche per le rendite delle villette, anche senza salto di classe, mentre possono passare di categoria anche tutti gli immobili funzionalmente autonomi in precedenza qualificati come immobili di tipo economico, che a fronte della realizzazione di nuovi impianti e miglioramento delle caratteristiche termiche posso passare in A/2. Ed andrà pure necessariamente rivista la rendita degli appartamenti in condomini nei quali, oltre alla riqualificazione dal punto energetico, sono stati inseriti gli ascensori come interventi trainati. Per tutti gli immobili riqualificati con il Superbonus, oltre 430 mila secondo gli ultimi dati dell’Enea, scatteranno dunque i controlli a tappeto grazie alla possibilità per le Entrate di incrociare i dati del Catasto con quelli delle comunicazioni inviate all’Enea. Le novità sono contenute nell’art. 11 dell’ultima bozza disponibile della legge di Bilancio, dal titolo “Misure in materia di variazione dello stato dei beni”. Il testo prevede che l’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus verifichi, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente nel catasto dei fabbricati.