Pubblichiamo di seguito alcune simulazioni realizzate dalla Fondazione nazionale commercialisti e finalizzate a comprendere quanto peserà sulle future cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus l'aggravio fiscale previsto dalla manovra fnanziaria 2024.
Primo caso
Immaginiamo una persona che ha acquistato un appartamento nel 2000 a un prezzo di 200 mila euro, non adibito ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari, sul quale sono stati realizzati nel 2021 interventi agevolati con il Superbonus 110% per un costo di 50 mila euro. L’appartamento viene rivenduto nel 2024 a un prezzo di 400 mila euro. Con la disciplina vigente fino a tutto il 2023, la vendita non sarebbe stata tassabile dal momento che sono intercorsi più di cinque anni tra la data di acquisto e la data di cessione dell’appartamento. Con le novità previste dalla Manovra 2024, invece, la vendita diventa tassabile, in quanto alla data di cessione dell’appartamento i lavori del Superbonus si sono conclusi da meno di dieci anni. La plusvalenza realizzata è di 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spesa per il Superbonus 50.000 euro). La plusvalenza tassabile, che viene determinata sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, è pari a 88.200 euro. Se si opta per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, le tasse da versare in più arrivano a 22.932 euro (plusvalenza 88.200 euro x 26%).
Immaginiamo una persona che ha acquistato un appartamento nel 2000 a un prezzo di 200 mila euro, non adibito ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari, sul quale sono stati realizzati nel 2021 interventi agevolati con il Superbonus 110% per un costo di 50 mila euro. L’appartamento viene rivenduto nel 2024 a un prezzo di 400 mila euro. Con la disciplina vigente fino a tutto il 2023, la vendita non sarebbe stata tassabile dal momento che sono intercorsi più di cinque anni tra la data di acquisto e la data di cessione dell’appartamento. Con le novità previste dalla Manovra 2024, invece, la vendita diventa tassabile, in quanto alla data di cessione dell’appartamento i lavori del Superbonus si sono conclusi da meno di dieci anni. La plusvalenza realizzata è di 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spesa per il Superbonus 50.000 euro). La plusvalenza tassabile, che viene determinata sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, è pari a 88.200 euro. Se si opta per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, le tasse da versare in più arrivano a 22.932 euro (plusvalenza 88.200 euro x 26%).
Secondo caso
Un secondo esempio è quello di un appartamento acquistato nel 2000 a un prezzo di 200 mila euro, non adibito ad abitazione principale dal cedente, sul quale sono stati realizzati nel 2021 interventi edilizi agevolati con il Superbonus al 110% per un costo di 50 mila euro. L’appartamento verrà venduto nel 2027 a un prezzo di 400 mila euro. Con le novità previste dalla legge di Bilancio la vendita diventa tassabile in quanto alla data di cessione dell’appartamento i lavori con il Superbonus si sono conclusi da non più di dieci anni (6 anni, nell’esempio). La plusvalenza realizzata è pari a 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spese per interventi edilizi 50.000 euro). Quella tassabile è pari a 63.200 euro. Per determinarla si sottrae al prezzo di vendita il costo di acquisto rivalutato e il 50% delle spese per il Superbonus. In questo caso «le spese per gli interventi edilizi agevolati con il Superbonus al 110% sono scomputabili al 50% dal prezzo di vendita in quanto si è fruito dello sconto in fattura (o della cessione del credito) e gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione», spiega la Fondazione nazionale commercialisti. L’imposta dovuta su questa plusvalenza è pari a 16.432 euro (plusvalenza 63.200 euro x 26%).
Terzo caso
Un terzo esempio è quello di un appartamento acquistato nel 2020 a un prezzo di 200mila euro, non adibito ad abitazione principale dal cedente, sul quale sono stati realizzati nel 2021 lavori con il Superbonus al 110% per un costo di 50 mila euro. L’appartamento verrà venduto nel 2024 a un prezzo di 400 mila euro. Con le norme in vigore fino al 2023, la vendita sarebbe stata tassabile essendo intercorsi meno di cinque anni tra la data di acquisto e la data di cessione dell’appartamento, ma dalla plusvalenza sarebbero state scontate le spese del Superbonus . Con le novità che entreranno in vigore dal 2024 non sarà più così. La plusvalenza tassabile, con la normativa in vigore nel 2023, sarebbe stata pari a 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spese per interventi edilizi 50.000 euro). In caso di opzione per l’imposta sostitutiva dell’Irpef l’imposta dovuta sarebbe stata pari a 39.000 euro (plusvalenza 150.000 euro x 26%). Dal 2024, con la normativa prevista dalla Manovra, la plusvalenza tassabile è pari a 200.000 euro. Le spese per i lavori del Superbonus, infatti, non si potranno scomputare dal prezzo di vendita poiché i lavori sono terminati da meno di cinque anni all’atto della cessione. In questo caso quindi, optando per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, si pagheranno 52.000 euro di tasse (plusvalenza 200.000 euro x 26%). Vale a dire 13.000 euro in più di quelli dovuti con le norme attualmente in vigore.
Terzo caso
Un terzo esempio è quello di un appartamento acquistato nel 2020 a un prezzo di 200mila euro, non adibito ad abitazione principale dal cedente, sul quale sono stati realizzati nel 2021 lavori con il Superbonus al 110% per un costo di 50 mila euro. L’appartamento verrà venduto nel 2024 a un prezzo di 400 mila euro. Con le norme in vigore fino al 2023, la vendita sarebbe stata tassabile essendo intercorsi meno di cinque anni tra la data di acquisto e la data di cessione dell’appartamento, ma dalla plusvalenza sarebbero state scontate le spese del Superbonus . Con le novità che entreranno in vigore dal 2024 non sarà più così. La plusvalenza tassabile, con la normativa in vigore nel 2023, sarebbe stata pari a 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spese per interventi edilizi 50.000 euro). In caso di opzione per l’imposta sostitutiva dell’Irpef l’imposta dovuta sarebbe stata pari a 39.000 euro (plusvalenza 150.000 euro x 26%). Dal 2024, con la normativa prevista dalla Manovra, la plusvalenza tassabile è pari a 200.000 euro. Le spese per i lavori del Superbonus, infatti, non si potranno scomputare dal prezzo di vendita poiché i lavori sono terminati da meno di cinque anni all’atto della cessione. In questo caso quindi, optando per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, si pagheranno 52.000 euro di tasse (plusvalenza 200.000 euro x 26%). Vale a dire 13.000 euro in più di quelli dovuti con le norme attualmente in vigore.