Il Governo, nel virtuoso tentativo di rivitalizzare un mercato immobiliare ingessato da interessi troppo elevati e riduzione delle comprevendite, prova finalmente ad intervenire sull'annosa questione delle compravendite di immobili donati prevedendo - all'interno della bozza di legge di bilancio 2024- una modifica normativa che fa salve le ipoteche ed indenni i terzi acquirenti di immobili ceduti dai donatari nel caso in cui questi ultimi dovessero risultare assoggettati ad azioni di riduzione attivate da legittimari privati della loro quota sull'eredità (quota cosiddetta "di legittima”) mantenendo a carico del solo donatario l'obbligo di erogare ai suddetti un conguaglio in denaro.
IL PROBLEMA
Nella disciplina delle successioni, il codice civile accorda ai “legittimari” (coniuge, figli e ascendenti del defunto), una quota dell'eredità. Per calcolare questa quota, si conteggiano sia i beni lasciati dal defunto, sia i beni che lo stesso ha donato.
Se, al momento dell'apertura della successione, i legittimari si ritrovano totalmente a parzialmente a bocca asciutta, perché il defunto, in vita, ha fatto donazioni, allora possono fare due tipi di cause: la “riduzione”, che rende inefficaci le donazioni e quella di restituzione, con cui il legittimario insoddisfatto chiede la restituzione del bene donato all'attuale proprietario (ad esempio il terzo acquirente dal donatario). Nella situazione attuale, l'acquirente di un bene donato rischia per 20 anni dalla donazione. Il problema c'è anche per le ipoteche e gravami sui beni donati. Ciò perché i beni restituiti al legittimario vittorioso ritornano puliti dalle ipoteche; queste rimangono in piedi, infatti, solo se la riduzione è chiesta dopo 20 anni dalla donazione (e in questo caso il donatario deve indennizzare i legittimari del minor valore, purchè la domanda sia proposta entro 10 anni dalla morte). Di conseguenza acquistare o accettare in garanzia beni donati è rischioso e vendere o ipotecarli è complicatissimo.
TERZI ACQUIRENTI
La proposta del governo riscrive l'articolo 563 del codice civile e cancella la norma sulle restituzioni a carico degli acquirenti. Nella possibile nuova versione, fatta salva la norma sulla trascrizione della domanda, la riduzione della donazione non pregiudicherà i terzi ai quali il donatario ha alienato a titolo oneroso (non, dunque, a titolo gratuito) i beni donati. Però, il donatario dovrà compensare in denaro i legittimari fino alla concorrenza del valore della quota loro riservata.
IPOTECHE
In base alle modifiche proposte, ipoteche e pesi su beni donati (immobili e mobili) restituiti al legittimario, vittorioso nell'azione di riduzione, resteranno efficaci. Anche qui c'è una monetizzazione: il donatario sarà obbligato a compensare in denaro i legittimari del conseguente minor valore dei beni nei limiti della quota di legittima, salva la norma sulla trascrizione della domanda.
TRASCRIZIONI
La bozza di legge di bilancio 2024 ritocca anche le regole sugli effetti della trascrizione delle domande di riduzione delle donazioni: si precisa che la sentenza, che accorda la riduzione, non pregiudicherà i diritti dei terzi se acquistati in base a un atto trascritto o iscritto prima della domanda, purché l'acquisto sia stato a titolo oneroso.
NORME TRANSITORIE
Le nuove regole, se diventeranno legge, si applicheranno alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge di bilancio per il 2024. Per le successioni aperte prima, ai legittimari interessati ad agire per la restituzione, sarà fissato un termine di 6 mesi per notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Se non lo fanno, dopo 6 mesi, le nuove norme si applicheranno a tutte le successioni.
27
Ott
2023